Das gemeinsame Haus bei Trennung und Scheidung
Die gemeinsame Immobilie ist oft der größte Vermögenswert – und der häufigste Streitpunkt. Welche Möglichkeiten Sie haben und worauf Sie achten müssen.
Wem gehört die Immobilie?
Entscheidend ist das Grundbuch. Stehen beide Ehegatten als Eigentümer eingetragen, gehört ihnen die Immobilie meist je zur Hälfte – unabhängig davon, wer mehr bezahlt hat. Steht nur einer im Grundbuch, ist er Alleineigentümer; der andere wird über den Zugewinnausgleich beteiligt. Ebenso wichtig ist, wer den Kredit unterschrieben hat: Gegenüber der Bank haften beide Darlehensnehmer bis zur vollständigen Rückzahlung, auch nach der Scheidung.
Während der Trennung: Wer darf wohnen?
Zieht ein Ehegatte aus, kann er vom anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 1361b Abs. 3 BGB). Wird bereits Trennungsunterhalt gezahlt, wird der Wohnvorteil dort berücksichtigt – eine doppelte Anrechnung findet nicht statt. Wichtig ist auch, wer die laufenden Kreditraten zahlt: Diese Zahlungen können beim Unterhalt oder über einen Gesamtschuldnerausgleich berücksichtigt werden.
Die Möglichkeiten nach der Trennung
- Übernahme durch einen Ehegatten: Ein Ehegatte übernimmt den Anteil des anderen gegen Zahlung und möglichst Entlassung aus dem Kredit. Die Bank muss dem zustimmen.
- Gemeinsamer Verkauf: Der Erlös wird nach Ablösung des Kredits aufgeteilt. Oft die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.
- Vermietung: Beide bleiben Eigentümer, teilen Einnahmen und Lasten – setzt eine funktionierende Kommunikation voraus.
- Übertragung auf die Kinder: Kommt in Einzelfällen in Betracht, ist aber rechtlich und steuerlich anspruchsvoll.
- Teilungsversteigerung: Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann jeder die Versteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das letzte Mittel – meist mit deutlichen finanziellen Einbußen.
Steuerliche Punkte
Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit – auch noch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Lassen Sie solche Fragen zusätzlich von Ihrem Steuerberater prüfen.
Die Immobilie im Zugewinnausgleich
Im Zugewinnausgleich wird die Immobilie mit ihrem Verkehrswert am Stichtag abzüglich der Restschuld berücksichtigt. Wurde sie von einem Ehegatten in die Ehe eingebracht oder geerbt, gehört sie zu seinem Anfangsvermögen; ausgleichspflichtig ist dann nur die Wertsteigerung. Über den Verkehrswert wird häufig gestritten – ein Sachverständigengutachten schafft Klarheit.
Meine Empfehlung
Treffen Sie keine übereilten Entscheidungen, aber lassen Sie die Immobilie auch nicht jahrelang ungeklärt. Eine Gesamtlösung in einer Scheidungsfolgenvereinbarung – Immobilie, Zugewinn, Unterhalt und Kredit zusammen – ist meist besser als viele Einzelverfahren. Ich entwickle sie mit Ihnen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gerne prüfe ich Ihre konkrete Situation.
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